Manutenção Predial: Saiba o que é e a importância de fazer

Você sabia que toda construção deve ser submetida a uma manutenção periodicamente? Isso porque, além de detectar e corrigir problemas, a ela ajuda a prevenir falhas para manter a funcionalidade das edificações, atender exigências de segurança e garantir vida longa às mesmas.

Quando isso não acontece, a construção corre o risco de perder sua capacidade funcional e acaba expondo os usuários a situações de insalubridade e insegurança, além de desvalorizar o patrimônio.

Não tem como fugir da manutenção predial. Até mesmo a melhor das obras vai depreciar com o tempo.

Ainda assim, muitos acabam vendo esse serviço como algo secundário e sem grande importância. Outros, recorrem a ela somente quando é preciso lidar com problemas urgentes.

Esse tipo de atitude pode fazer com que eles gastem mais quando precisar realizar a manutenção,m além de fazer com que o imóvel dure bem menos tempo do que deveria.

Hoje em dia, existem maneiras mais eficazes de lidar com a manutenção predial e é sobre elas que vamos falar no post de hoje. Vamos te mostrar os tipos de manutenção predial e todas as suas vantagens. Acompanhe!

O que é a manutenção predial?

A manutenção predial nada mais é do que um conjunto de serviços que devem ser realizados para que uma edificação continue funcionando de maneira adequada.

Engana-se quem pensa que ela envolve apenas contratar alguém para consertar problemas grandes ou então fazer pequenas reformas, quando necessário.

Mais do que isso, ela envolve todo o cuidado com a infraestrutura do prédio, bem como de seus equipamentos. Dentro do escopo da manutenção predial podemos incluir:

• Inspeções de rotina para checar as condições de cada elemento do imóvel;
• Pequenos reparos elétricos, hidráulicos e de outras naturezas dentro do prédio, quando necessário;
• Bom uso dos equipamentos e instalações, por parte dos moradores e colaboradores, para prevenir problemas com o tempo.

Como funciona a manutenção predial?

Negligenciar a manutenção, em condomínios, pode resultar em responsabilização civil de proprietários, síndicos e administradores. Sendo assim, para evitar problemas, um plano de gestão deve ser implantado, começando com a realização da inspeção predial.

Para isso, o síndico e/ou administradora de condomínio precisam ter uma espécie de radiografia da situação real do prédio no que diz respeito à funcionalidade, atendimento às normas técnicas e presença de falhas.

Além de detectar problemas, a inspeção predial permite classificar eventuais falhas quanto ao risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio. Dessa forma, as manutenções podem ser programadas em função de seu grau de criticidade, que pode ser:

• Crítico: quando implica em danos à saúde e à segurança das pessoas e/ou ao meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, comprometimento de vida útil e desvalorização acentuada. Esse tipo de falha exige intervenção imediata.
• Regular: essas falhas promovem perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, redução pontual de desempenho, deterioração precoce e pequena desvalorização. Ele requer programação e intervenção em curto prazo.

• Mínimo: é quando as falhas causam pequenos prejuízos à estética ou à atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares. “Necessitam de intervenção a médio prazo.

Tipos de manutenção predial

Agora que você já entendeu que a manutenção predial é um conjunto bem amplo de ações que têm o único objetivo de preservar a vida útil do prédio pelo maior tempo possível, chegou a hora de conhecer mais sobre os tipos de serviços dentro dessa área.

Conheça agora os três tipos de manutenção predial e descubra por que eles são tão importantes.

Manutenção preventiva

A manutenção preventiva tem o objetivo de evitar que os problemas apareçam mais tarde. Por isso, deve começar assim que a obra é entregue. Até mesmo com os cinco anos de garantia previstos em lei, o cuidado deve começar imediatamente, a fim de evitar prejuízos futuros.

Manutenção corretiva

Esse é o tipo de manutenção que os síndicos e administradoras de condomínios mais conhecem, pois é a que se faz depois que o problema já apareceu.

Apesar de nem todo reparo dar sinais tão claros antes de acontecer, um bom trabalho preventivo pode fazer com que o número de ocorrências corretivas diminua.

Mesmo que não reduza tanto em quantidade, a gravidade das ocorrências tem tudo para diminuir com a manutenção corretiva. Por isso, identificar os problemas com agilidade e lidar com eles sem demora é o ideal nesse caso.

Manutenção preditiva

A manutenção preditiva costuma ser confundida com a manutenção preventiva. Porém, apesar de as duas terem o  mesmo objetivo, que é identificar possíveis problemas e se antecipar a eles, elas fazem isso de formas diferentes.

De maneira geral, podemos dizer que a manutenção preventiva trata de inspeções periódicas, de preferência de acordo com as especificações dos fornecedores de cada peça ou material.

Por outro lado, forma preditiva começa ainda antes, com a máxima atenção para identificar sinais de que algo não está bem a qualquer momento, mesmo antes dos períodos de inspeção predeterminados.

Atividades realizadas na manutenção predial

Já falamos sobre os três tipos de manutenção, agora é hora de entender quais são as atividades realizadas.

Reparos aos hidráulicos

Dentre as principais atividades que fazem parte da manutenção predial relativas ao sistema hidráulico estão:

• Limpeza de tubulações e filtros;
• Checagem de bombas hidráulicas;
• Localização e reparo de vazamentos e infiltrações;
• Manutenção de sistemas de captação de água pluvial;
• Verificação dos encanamentos e limpeza de ralos, sifões, caixas de gordura etc;
• Eliminação de possíveis depósitos de água parada, para prevenir a proliferação de insetos.

Sabendo que o sistema hidráulico de um prédio é complexo e envolve vários componentes, é importante seguir as orientações da ABNT referentes a cada um dos itens avaliados.

Entre elas estão a NBR 5626 (orientações sobre instalações de água fria e quente), a NBR 8160 (sobre projetos de esgoto sanitário), NBR 15527 (aproveitamento de águas pluviais para fins não potáveis), NBR 5674 (manutenção de prédios).

Sistemas de segurança e monitoramento

O controle de quem entra e sai dos condomínios é indispensável para a segurança dos moradores e também do próprio condomínio.

Hoje em dia, existem as opções de portaria presencial e portaria remota, que estão ganhando cada vez mais espaço no mercado por ser uma opção com melhor custo benefício e de eficiência semelhante.

Outro ponto muito importante é manter a funcionalidade correta das câmeras de vigilância, cercas elétricas, interfones, entre outros itens de monitoramento, a fim de garantir a segurança de todos.

Ajustes no sistemas elétricos

Os principais ajustes no sistema elétrico são: manutenção das fiações, troca de lâmpadas e disjuntores.

Prevenção de incêndio

Seguir rigorosamente as recomendações dos fabricantes de equipamentos, como por exemplo, extintor de incêndio e para-raios, é o primeiro fator fundamental na manutenção predial.

Todo condomínio também deve providenciar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), documento que comprova a existência dos equipamentos e condições de segurança para a fuga do local e também contra incêndio.

Manutenção de elevadores

As manutenções dos elevadores são importantes para evitar problemas mais graves que podem até mesmo interferir na segurança dos moradores e colaboradores.

Instalações de gás e ar condicionado

Como atualmente a maioria dos condomínios possui ar condicionado instalado em quase todos os andares e suas acomodações, eles precisam passar por manutenções periódicas.

Inclusive, a Lei nº 13.589, publicada em janeiro de 2018, dispõe sobre a obrigatoriedade de um Plano de Manutenção, Operação e Controle – PMOC, para todos os edifícios de uso público e coletivo, que possuem ambientes de ar interior climatizado artificialmente.

Esse modelo de PMOC Produttivo visa otimizar a inspeção de ambientes e ativos, dar confiabilidade para todo o plano com a assinatura digital e agilizar o processo com relatórios automáticos.

A empresa pode personalizar o procedimento para cada cliente cadastrado e também registrar os ativos de sistema AVAC-R com QR code para facilitar o histórico das suas visitas. Além disso, é possível programar alertas para o planejamento das manutenções nas datas corretas.

Sendo assim, no caso de instalações de ar condicionado, a manutenção preventiva é sempre mais recomendada, pois envolve a limpeza de filtros e reservatórios de água que é obrigatória para garantir a qualidade do ar, evitando possíveis doenças respiratórias.

Limpeza e serviços de jardinagem

Além de embelezar os ambientes, manter os jardins e plantas bem cuidados também é uma atitude segura, pois evita o acúmulo de animais venenosos e a possibilidade de incêndios.

Já a preservação da limpeza dos locais públicos precisam ser de ambas as partes, tanto pelas administradoras dos condomínios quanto pelos moradores do mesmo.

Qual a importância da manutenção predial?

Como vimos até aqui, a manutenção predial é a prática responsável por cuidar do funcionamento de toda a infraestrutura de um edifício, com cuidados com os sistemas elétrico, hidráulico, segurança, incêndio, jardinagem, entre outros.

Isso significa que a partir da manutenção é possível manter todos os serviços do prédio funcionando como se fossem novos.

Essas ações também fazem com que o edifício seja preservado e a segurança esteja garantida, além de gerar uma economia para os proprietários, já que antecipar um problema tende a ser mais econômico do que solucionar um conflito já estabelecido.

Não dá para negar que os cuidados adotados trazem benefícios significativos para os condomínios. Falaremos sobre alguns deles logo abaixo.

Planejamento e controle de gastos

De acordo com a norma NBR 5674/1999, a manutenção predial deve estar prevista no planejamento dos condomínios instituído pelos administradores.

Ela se dá a partir da inspeção técnica que analisa os parâmetros responsáveis por assegurar resultados satisfatórios no funcionamento das edificações.

A manutenção predial deve ser feita por profissionais capacitados e habilitados no assunto e que sejam experientes no controle de qualidade dos serviços e possam fazer a análise.

É importante que todas as ações realizadas constem no cronograma instaurado pela administração do condomínio.

Sabendo dos custos para essa operação, o síndico ou administradora deve se certificar de estar em posse de todos os documentos necessários para o gerenciamento das contas. Isso é fundamental para a organização do condomínio.

Com isso, ele consegue realizar as manutenções no momento certo, evitando gastos a mais por problemas que poderiam ser resolvidos anteriormente.

Conservação e valorização

Quando realizada no tempo certo e bem executada, a manutenção predial não só previne erros futuros de estrutura, mas também conserva os edifícios do ponto de vista de valorização patrimonial.

Um prédio bem cuidado passa mais confiança para quem tem interesse nessa edificação, transmite mais qualidade de vida aos moradores ou empresários e, consequentemente, atrai mais clientes.

Por outro lado, a falta da manutenção, não só traz prejuízos financeiros, como coloca em risco a qualidade de vida e a segurança de todos seus clientes, parceiros e colaboradores.

Proporciona segurança

A manutenção predial envolve uma série de atividades e serviços necessários para assegurar plenas condições de conservação, segurança e confiabilidade nas edificações, que verificam todas as premissas descritas em projeto.

Ou seja, ela é muito importante para garantir a qualidade do imóvel, além de proporcionar segurança e conforto para os usuários e beneficiar a produtividade profissional em ambientes corporativos.

Com qual frequência fazer a manutenção predial?

A manutenção predial é fundamental para o bom andamento da vida dos moradores ou empresários e para a saúde financeira das edificações.

É complicado falar em uma periodicidade correta, pois a mesma depende da situação em que se encontra cada condomínio.

Fato é que o síndico e os gestores precisam ficar atentos às questões legais e programar uma agenda de itens que devem passar por manutenção. Isso gera economia e ainda valoriza o local.

Cada serviço necessário em uma manutenção deve ser verificado com uma periodicidade distinta, por isso é necessário que um profissional ou empresa experiente fique responsável pela função.

Existem serviços que exigem verificação diária, outros demandam cuidados semanais, quinzenais, mensais, trimestrais, semestrais ou até anuais.

Mas fique atento, pois todas as instalações devem ser examinadas de acordo com a periodicidade definida pelo laudo através da norma fixada no NBR 5674. Respeite o planejamento e garanta a qualidade.

Por que fazer a manutenção predial com a Primatto?

Está precisando de uma empresa qualificada para fazer a manutenção predial? A Primatto pode te ajudar com isso.

Temos como principal objetivo a completa administração e controle das atividades relacionadas ao nosso segmento, para que os clientes tenham a segurança e conforto de que suas instalações estão em boas mãos.

Para que tudo saia conforme o previsto, contamos com rigorosos treinamentos específicos para cada tipo de atividade, sendo estes ministrados por profissionais de grande experiência e capacidade.

Nosso foco é desenvolver e capacitar profissionais com as melhores técnicas e equipamentos disponíveis, visando alcançar resultados acima das expectativas, através de maior produtividade e qualidade ao menor custo possível para nossos clientes.

E para realizar a manutenção predial, contamos com profissionais das diversas áreas, que formam uma equipe pronta para atender às diversas necessidades de nossos clientes.

Conclusão

Sabemos que os controles de qualidade e o nível de exigência dos clientes e usuários das instalações dos empreendimentos têm aumentado significativamente, o que requer cada vez mais atenção quando o assunto é manutenção predial.

Em um contexto amplo, as normas que citamos ao longo deste post definem padrões de manutenção, qualidade e segurança a serem seguidos, geralmente utilizadas como fonte de contrapartida para que as construtoras e incorporadoras mantenham as garantias sobre as obras entregues aos clientes.

Sendo assim, um planejamento bem estruturado é fundamental para observar todas as atividades necessárias. E uma manutenção predial efetiva possibilita a redução de custos e a diminuição de desperdícios, além de valorizar o imóvel.

Evite problemas mais sérios e gastos desnecessários. Realize a manutenção predial e garanta segurança a todos que usufruem do condomínio.

Para fazer um orçamento com serviços de primeira qualidade, entre em contato com a Primatto.