Taxa de condomínio: saiba como funciona a cobrança

A trajetória do setor imobiliário ainda é uma incógnita neste ano, principalmente, quando o setor apresentou uma variável importante desde a pandemia, que culminou em crises em diversas áreas econômicas.

Apesar da queda dos preços dos aluguéis em 2020, este ano deverá ocorrer a reversão desta queda, uma vez que o setor começar a se reerguer. Essa será uma tendência que, provavelmente, irá acontecer muito em 2021.

Muitos são os direitos e deveres dos condôminos dentro de um empreendimento. Entre cumprir os protocolos de convivência que mudam de acordo com a conduta dos síndicos, horários e proibições e permissões, estão as taxas.

Com as taxas de juros mais baixas, o mercado será impulsionado pela compra por meio de financiamento imobiliário. Por outro lado, em um cenário adverso as taxas devem ser reajustadas, entre elas, as de condomínio.

A previsão é que as taxas de condomínio tenham um aumento entre 5% e 15%, assim como as despesas com produtos de limpeza, contas de água e luz. A inadimplência dos moradores também é um dos motivos desse aumento.

Com a perda de milhares de postos de emprego, os brasileiros passaram a dever mais no mercado, o que também pode impactar nesse tipo de taxa.

O que é a taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é um valor arrecadado mensalmente dos moradores que custeia serviços importantes para o dia a dia de todos, como segurança, conta de água, manutenção das áreas comuns do prédio, impostos, gastos com produtos de limpeza, entre outros.

Quem pretende morar em um apartamento ou em um condomínio fechado deve levar em consideração, entre os gastos, as taxas comuns a todos os moradores. Entender a regra do condomínio para a cobrança da taxa é fundamental para garantir uma cobrança justa a todos.

O valor pode variar de acordo com a região onde o empreendimento está localizado, o tamanho e a quantidade de moradores. Além disso, as taxas podem variar de condomínio para condomínio.

Em alguns deles, é possível ter a cobrança por unidade considerando um valor comum a todos e, em outros, o valor é cobrado pela fração ideal – de acordo com o tamanho do imóvel, como coberturas e áreas privativas, onde os moradores pagam um valor proporcional.

Sou obrigado a pagar a taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é uma obrigação de todos os moradores, mesmo que o proprietário não esteja usando ou morando no imóvel. Uma vez que o valor é calculado pela soma das despesas do empreendimento e dividido pelo total de moradores e/ou proprietários, todos devem arcar com esse custo.

É como se a taxa de condomínio funcionasse como um fundo de reserva ou a famosa “caixinha” que em casos de despesas extras ou imprevistos, o condomínio tenha condições de manter a dinâmica normalmente.

Desta forma, se um morador não pagar o condomínio faltará dinheiro no caixa e ele ficará inadimplente ou os demais proprietários serão prejudicados por não cumprir com este compromisso tendo que pagar a mais pelo devedor.

A taxa de condomínio é importante porque pode ser usada para o pagamento da mão de obra para a portaria – em caso de ser 24 horas, guardas que farão a ronda noturna, limpeza e conservação, energia elétrica, água, telefone, impostos e demais serviços ou infraestrutura necessária para o bem comum de todos os moradores.

Na compra de um imóvel alguns proprietários também não se atentam à cláusula que o obriga ao pagamento das custas da instituição do condomínio, uma taxa bem parecida com a que é cobrada mensalmente a cada um dos moradores.

Após a emissão da Carta de Habite-se, expedida depois da compra do imóvel, será averbada a Instituição e Convenção de Condomínio, ficando desde já convencionado que as despesas com o registro serão rateadas pelos condôminos proporcionalmente a sua fração, do qual concordam desde já. Os quais serão pagos à Promitente Vendedora, até 90 (noventa) dias após o habite-se.

Cada contrato vai ter a cláusula escrita de uma maneira diferente, porém todas têm o mesmo sentido: será cobrado dos compradores os critérios do Registro de Imóveis para a instituição do condomínio.

Como é feita a cobrança da taxa de condomínio?

A cobrança da taxa de condomínio é feita de duas formas:

Taxa fixa: onde um valor determinado é cobrado mensalmente e se mantém ao longo dos meses.

Rateio: neste caso, o valor fixo deve ser calculado e aprovado em assembleias realizadas entre o síndico e os moradores. Neste caso, o valor – dividido entre todos os moradores – varia a cada mês de acordo com as despesas.

Para calcular esta taxa, é preciso avaliar todos os gastos do prédio, sejam elas mensais, levando em conta serviços, salários e manutenção, bem como deve contemplar um valor de despesas para os 12 meses do ano.

Também é importante incluir despesas extras no valor, como para reparos de aparelhos, e usar um índice de inflação que ajude a prever o aumento dos custos com o passar do tempo. Por fim, o valor é dividido pelo número de apartamentos de acordo com o combinado do condomínio.

O que pode ser cobrado na taxa de condomínio?

O responsável pela parte financeira do condomínio, que pode ser o síndico, deve realizar a previsão orçamentária do empreendimento. Essa análise visa identificar todos os gastos para o ano atual e os próximos 12 meses.

Assim, para a cobrança desta taxa deve ser levado em conta vários aspectos. Custos de portaria, com o pagamento de um profissional dedicado à organizar a entrada e saída de moradores e visitantes, telefonia fixa e móvel – nesta situação é feito um cálculo com base no histórico de consumo e energia elétrica e água.

Lembrando que no caso de condomínios horizontais (casas), a iluminação das ruas geralmente é paga pelos condôminos e não pela prefeitura. A limpeza e jardinagem também entra nesse cálculo, pois é preciso incluir o preço do jardineiro e da faxineira que farão a limpeza das áreas comuns.

Nesta conta entram também gastos com segurança e manutenção – sendo necessário fazer uma previsão do que poderá ser necessário consertar ao longo do ano.

Como é calculado o valor da taxa de condomínio?

São muitas as variantes para o cálculo da taxa de condomínio. Entre elas, é preciso calcular as despesas decorrentes atuais e, ainda, prever eventuais manutenções ao longo dos meses seguintes.

Fundo de reserva

Geralmente, quem faz a conta da taxa de condomínio inclui também a chamada taxa de reserva, ou seja, um valor adicional que é destinado a eventuais gastos imprevistos.

O fundo de reserva pode ser incluído na taxa com um valor fixo ou variável, que muda mensalmente de acordo com as previsões orçamentárias dentro daquele mês em vigência.

Regras da taxa de condomínio

A pontualidade no pagamento da taxa de condomínio é a primeira regra a ser seguida. Em caso de inadimplência, o condômino deverá arcar com os juros que correm sobre o valor acordado, bem como pode prejudicar outros moradores que terão em sua taxa o valor acrescido de quem não fez o pagamento correto.

O condômino que não paga pontualmente a taxa condominial, submete-se ao pagamento de uma multa de 2%, além dos juros de 1% em cima do valor total.

Além disso, o condomínio também pode entrar com uma ação judicial contra o inquilino inadimplente e até pedir o seu despejo do prédio. No entanto, a lei também permite que cada condomínio estabeleça as suas próprias regras e penalidades.

Como calcular o valor do condomínio por fração ideal ou por unidade?

Segundo o inciso I do Art. 1.336 do Código Civil a taxa de condomínio cobrada mensalmente deve ser baseada na fração ideal. Como regra geral o cálculo do valor da contribuição é realizado somando as despesas de todo o condomínio e dividindo pela fração ideal da unidade do condômino.

Entretanto, a lei em vigor desde 2016, passou a considerar duas formas de cobrar a taxa de condomínio: por fração ideal ou por unidade. Os dois formatos são decididos de acordo com o valor orçamentário do condomínio e, também, em assembleia com os moradores.

Fração ideal

O cálculo da  taxa de condomínio cobrada pela fração ideal é feito conforme o valor de cada apartamento de todo o empreendimento, ou seja, é definido qual parte caberá a cada morador do lote, da piscina, da churrasqueira, entre outros benefícios que o empreendimento possui.

Tudo o que for construído e estiver dentro do terreno em que for feito o registro da incorporação do empreendimento. Sendo assim, quanto maior for o apartamento do cliente, maior será sua fração ideal.

Geralmente é composta de uma parte comum e uma parte privativa. Como nem todo condômino possui a mesma área privativa, as frações ideais podem variar bastante, sempre de acordo com a área autônoma de cada unidade.

As regras para a realização do cálculo da Fração Ideal fazem parte da norma ABNT de nº 12.721/2005, especificada com o nome de “Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios”.

A ABNT utiliza a seguinte definição de Fração Ideal. Isso deve aparecer especificado na Convenção do Condomínio para evitar problemas futuros.

A fórmula utilizada para se chegar ao valor exato da Fração Ideal é:

FI = (Ater x Aund)/ At und

Sendo correspondente:

FI= Fração Ideal da unidade

Ater= Área total do terreno

Aund= Área da Unidade Residencial em questãod

At und= Área total construída das unidades

Unidade

Tema de discussões constantes, a cobrança da taxa de condomínio envolve questões pessoais e financeiras dos condôminos. Por um lado, uns defendem o rateio. De outro, os moradores alegam que unidades menores devem, portanto, pagar menos pela taxa.

Isto porque, na visão deles, os proprietários de unidades maiores têm o imóvel mais valorizado e, assim, maior o patrimônio com a conservação e melhoria das áreas comuns. A lei que antes defendia apenas a cobrança por fração ideal passou por mudanças e passou a contemplar também por unidade.

Quando começar a pagar taxa de condomínio?

O condômino começa a pagar a taxa assim que adentra ao imóvel, conforme contrato firmado no momento da compra. Quando o imóvel foi adquirido em fase de construção, esse pagamento pode ser feito após a Assembleia de Instalação do Condomínio.

Quando o proprietário adquire o imóvel nos quais a Assembleia já tenha sido realizada, o pagamento passa a ser a partir da assinatura do contrato de compra e venda. Em ambos os casos, o pagamento não está vinculado ao recebimento das chaves.

Portanto, começar a pagar o condomínio imediatamente também significa segurança de um local adequado e com qualidade para se morar. As taxas são importantes em caso de haver necessidades pontuais quando o empreendimento estiver funcionando 100%.

Para tanto, morar em condomínio, assim como em qualquer lugar da sociedade, requer cumprir deveres e usufruir de direitos. A regra é clara: para cada bônus, um ônus e, para alguns, a taxa de condomínio pode ser um atrativo ou um motivo de desistência de compra.

Os condomínios, por sua vez, possuem regras a serem cumpridas para garantir a convivência em harmonia, embora ainda assim ocorram conflitos. O Regimento, ou Regulamento Interno é que vai reger as condutas da vida condominial. O ideal é conhecer essas regras mesmo antes de comprar o imóvel.

Além do Regimento Interno, há também a Convenção. Ambos documentos descrevem o que pode e o que não pode ser feito dentro do condomínio, as providências a serem tomadas em cada situação e também as penalidades impostas na ocorrência do desrespeito a estas regras.

O que acontece se não pagar a taxa de condomínio?

Além de serem cobrados juros sobre o valor total do condomínio, o morador poderá sofrer processo judicial ou de despejo por conta da inadimplência. A falta de pagamento da taxa de condomínio implica em diversos aspectos e obrigam o morador a ter sérios problemas futuros.

Se o morador não pagar o condomínio, terá um prazo bancário, geralmente de 30 dias, para quitar a dívida, mas precisará arcar com multa de 2%, juros de 1% ao mês, mais correção pela inflação do período atrasado.

Caso esse atraso extrapole 30 dias, a administradora do empreendimento repassa a cobrança ao advogado que, por sua vez, precisa ser contratado pelo condomínio. Mesmo assim, se não houver o pagamento, o escritório poderá entrar com ação exigindo a regularidade.

Desde a lei do Código de Processo Civil (CPC), em vigor desde 2016, a cobrança da taxa de condomínio passou a ser feita mais rapidamente. Se o morador não efetuar o pagamento em três dias, terá a penhora online, ou seja, tudo o que está em sua conta bancária é direcionado para o pagamento da dívida.

Caso o condômino não tenha dinheiro em conta, os bens são penhorados. Nesta situação, ele pode até perder o imóvel.

Conclusão

No início de todo mês, o trabalhador brasileiro precisa arcar com as contas, sejam elas residenciais ou comerciais. Nessas contas entram despesas de moradia, bem-estar, saúde, educação, entre outras.

Quem mora em apartamento ou condomínio de casas, seja ele próprio ou alugado, um boleto é incluído nas despesas mensais: a taxa do condomínio. Alvo de muitos debates, essa cobrança serve para manter o ambiente de convívio comum organizado e, ainda, fazer reparos na estrutura do empreendimento.

Obrigatória, a taxa é cobrada em dois formatos: por rateio ou por unidade. Nas duas situações a forma como será realizada essa cobrança é decidida por meio de assembleia, geralmente realizada entre o síndico e os moradores.

A taxa leva em conta a soma de todos os custos fixos e variáveis que o condomínio tem e depois divide-se este valor pelo número de condôminos. Vale lembrar que condôminos são todos os proprietários de imóveis ali, independente de ele morar ou não no seu imóvel.

Há quem acredite que a taxa de condomínio tem o mesmo significado de um aluguel e, para algumas pessoas, não justifica morar em um imóvel em que se tenha um gasto “extra” mensal.

Entretanto, existem muitos benefícios de morar nesses lugares, mesmo com o pagamento de taxas como essas, entre elas, a segurança que, geralmente, é feita por ronda e/ou portaria 24h, privacidade e conforto.

Além disso, morar em condomínios oferece mais qualidade de vida em tempos de tanta violência e insegurança nas cidades brasileiras, pois cada morador deve cumprir à risca as regras do empreendimento.

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Formada por profissionais de extrema confiança, a equipe da Primatto atua também na segurança e portaria dos empreendimentos, proporcionando qualidade de vida, bem-estar e tranquilidade aos moradores.

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