Lei de Condomínio? Manual prático com todas regras e deveres

Morar em um condomínio tem diversas vantagens, como por exemplo, os serviços e espaços de lazer que podem ser usados no dia a dia. Mas, também existem diversas regras que devem ser seguidas para que a convivência com os vizinhos seja boa e saudável.

Para garantir o conforto e a ordem dentro de um condomínio, é preciso ter normas bem estabelecidas e foi por isso que as leis de condomínio foram criadas. Continue a leitura e entenda essas regras e deveres, de maneira prática.

O que é a Lei de Condomínio?

A Lei de Condomínio é um conjunto de regras que orientam as atividades e a vivência no espaço comum. O principal instrumento que a determina é o Código Civil, que deve ser conhecido para que a comunidade siga a legislação brasileira. Porém, existem também outras leis e normas estabelecidas pela convenção de condomínio e seu regimento interno.

Qual a Lei que rege os condomínios (Lei 4.591/64)?

A Lei de Condomínio ou Lei número 4.591, de 16 de dezembro de 1964, contém aproximadamente 70 artigos, foi utilizada como base durante quase 40 anos e estruturou boa parte da vivência em condomínios.

Após a publicação dos artigos do Código Civil, ela teve parte de seus artigos substituída e se tornou secundária, sendo válida apenas para temas que não são cobertos pelo Código.

Relação da Lei de Condomínio com o Código Civil

O Código Civil é o conjunto de regras superior entre as que orientam a vida em condomínio. Ele está em vigor desde 2003 e tem diversos artigos que falam sobre multas, casos de inadimplência, formação de convenções, funções e destituição do síndico, direitos e deveres dos condôminos, entre outros.

Essa ferramenta é um norteamento legal para a vida e a administração em condomínios residenciais, por isso deve ser seguida por todos os condomínios. É no Código Civil que se baseiam as demais leis do condomínio e, caso haja dúvidas sobre o cumprimento de determinada regra, deve-se recorrer a ele para consultar a lei superior.

O Código Civil é o principal instrumento ao que se deve consultar, porque é superior às demais leis de condomínio. Inclusive, todas as outras devem ter o Código Civil como base. Ele possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins. Em caso de ausência de algum tópico no Código Civil, a convenção ou a reunião da assembleia terão prioridade, sempre seguindo a ordem de importância estabelecida para condomínios.

A lei do condomínio ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, que, em sua maioria, o Código Civil também engloba. No entanto, quando há conflitos, predomina o estabelecido no Código.

Qual era a legislação anterior?

Quando o Código Civil ainda não existia em sua forma atual, o que regulava a vida em condomínio era a Lei 4.591, de 1964.

Com a chegada do novo Código Civil, a grande maioria dos artigos que tratam da vida condominial foi substituída por ele. Alguns assuntos, porém, não foram contemplados na nova legislação e, para esses, a lei 4.591/1964 ainda é a fonte para se recorrer.

Principais aspectos da Lei de Condomínio

Há diversas regras que regem a convivência em condomínio. A principal delas é o Código Civil. Com base nele, devem ser elaboradas a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como organizadas as Assembleias.

Convenção de condomínio

Cada condomínio possui características próprias e está inserido em uma realidade diferente. Mesmo que o Código Civil ou a Lei de Condomínio direcione as ações, existem detalhes que não podem estar em uma lei geral e, por isso, a Convenção de Condomínio existe.

Ela tem caráter obrigatório, detalhando regras pertinentes à realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. A convenção de condomínio define itens como:

• Quota proporcional;
• Modo de pagamento dos condôminos;
• Fundo de reserva;
• Forma de administração;
• Competência das assembleias;
• E outros.

É nesse documento que está discriminada a propriedade onde o condomínio está e quais áreas são de uso comum ou exclusivo. É nele que você encontrará indicações de como usar os serviços e itens que são de acesso a todos os moradores. O modelo de administração do condomínio também é determinado na convenção do condomínio.

A convenção de condomínio deve ser respeitada sob pena de multas, e as regras só tornam-se vigentes quando formalizadas no documento. É interessante o auxílio de um advogado conhecedor da legislação imobiliária, pois caso contradiga as leis superiores, a convenção não terá validade. É preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio para fazer valer uma convenção.

Regimento interno do condomínio

O regimento interno do condomínio é feito pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação da maioria simples dos presentes. Deve ser parte integrante da convenção do condomínio e registrado dessa forma em cartório. O registro não é obrigatório, mas torna-se importante para esclarecimentos de regras para cuidado com o uso do patrimônio, espaços comuns, condutas internas e proibições necessárias, animais em apartamento e relação com serviços terceirizados.

Diferentemente das convenções, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como de sua competência, estando sempre a convenção em nível de superioridade. O regimento tem como foco o cotidiano do condomínio, deixando mais claras as regras de relacionamento entre os moradores.

Como as questões que estão no regimento interno do condomínio são de ordem diária, é nele que você irá encontrar informações como permissão para ter animais, uso de funcionários do condomínio para serviços particulares, local para deixar bicicletas, uso das dependências de maneira irregular, e outros. Já que as regras serão direcionadas aos moradores, é preciso que eles aprovem as mesmas, sendo possível fazer isso em uma reunião de assembleia.

Reuniões de Assembleia

As reuniões da assembleia do condomínio têm obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano, de acordo com a Lei de Condomínio, e têm a finalidade de promover discussões, alinhamentos e realização de votações. É um espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger o síndico.

Existem três tipos de reuniões de assembleia:

• Assembleia Geral de Instalação (AGI): feita logo no início do condomínio e é nesse momento que vai ser eleito o síndico, feita a contratação de seguros e a inscrição do CNPJ.
• Assembleia Geral Ordinária (AGO): é a mais conhecida, pois ocorre anualmente e é onde se apresenta a prestação de contas do condomínio.
• Assembleia Geral Extraordinária (AGE): como o nome já diz, acontece se houver demanda dos moradores ou síndico, e tem o intuito de resolver emergências.

Nessas reuniões, é possível atualizar e alterar a convenção e o regimento interno do condomínio, desde que seja aprovado com o quorum mínimo de 2/3 dos condôminos para a convenção, e maioria simples para o regimento, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei de Condomínio.

Uma grande quantidade de pessoas participa dessas reuniões, por isso, manter a organização é essencial para você ter uma assembléia eficiente e para que as questões abordadas sejam resolvidas. E isso deve ocorrer a partir da convocação dos moradores.

Como funciona as leis e regras de um Condomínio?

Abaixo, listamos as regras para as ocorrências mais frequentes de um condomínio.

• Convivência com os outros moradores

O Código Civil diz que um morador não pode interferir no direito dos outros de utilizarem os espaços em comum. Ou seja, um condômino não deve usar espaços como piscina, academia e saguão de uma maneira que impeça ou inviabilize o uso por outras pessoas.

O salão de festa, porém, costuma ser usado em eventos particulares, sendo alugado com antecedência e usado com exclusividade em muitos condomínios. No caso desse espaço, é o regimento interno que estabelece as regras para uso e limpeza.

Outra questão que costuma trazer desentendimentos é o barulho. É comum que vizinhos reclamem quando há música alta ou muito barulho vindo de outros apartamentos. Por isso, é preciso conhecer as leis do município ou estado que determinem horários de silêncio e a convenção do condomínio.

• Animais de estimação

Nenhum condomínio pode impedir que seus moradores tenham animais de estimação. Mas, é muito importante que os condôminos tenham atenção ao seus pets para garantir que eles não tragam incômodos aos vizinhos.

Reclamações por barulho são muito comuns. Nesse caso, há moradores que chegam a fazer reclamações formais com a administração do condomínio. Para evitar casos como esse, conheça a medida aceitável de ruídos, os horários de silêncio e acompanhe o seu animal de estimação de perto.

• Horário para fazer mudança e obras

Para garantir que mudanças e obras não vão incomodar os vizinhos, use o elevador de serviço reservado para o transporte dos bens e materiais. Normalmente, mudanças e reformas podem ser feitas em horário comercial (8h às 18h), de segunda a sexta, e sábado de 8h às 12h, ou 14h. Consulte o regulamento do seu condomínio.

• Uso de espaços comuns

O uso de salão de festas, quadra e piscina gera dúvidas comuns, mas que, provavelmente, são respondidas pelo regimento interno do seu condomínio.

A garagem também é um espaço comum que tem regras. Por exemplo, alguns condomínios permitem que o morador aloque sua vaga, e outros não. Antes de usar um espaço em comum, leia o regimento e se informe.

• Assembleias

As assembleias são reuniões dos moradores com o síndico. Nelas são debatidas mudanças nas regras, o síndico é eleito e acontece a prestação de contas do condomínio. Deve ser feita pelo menos uma assembleia por ano, mas outras reuniões também podem ser convocadas.

O quê é o estatuto de um condomínio?

O estatuto de um condomínio é usado para regulamentar o funcionamento do condomínio e reúne regras que devem ser seguidas por todos os condôminos. Seu objetivo é definir as normas de conduta e convivência que devem ser adotadas nas dependências do empreendimento.

Um dos principais objetivos do estatuto do condomínio é, portanto, definir normas para que os moradores do local tenham direitos e deveres. Essas características devem ser aplicadas de forma a garantir o bem-estar de todos. O síndico é o responsável por garantir sua aplicação.

O documento é elaborado ainda quando o empreendimento está começando sua ocupação, com aprovação de pelo menos 2/3 dos proprietários. O estatuto do condomínio deve conter:

• Descrição do empreendimento;
• Normas sobre o síndico e sobre a administração condominial;
• Deveres e direitos dos condôminos;
• Assembleias de condomínio;
• Sanções condominiais;
• Divisão de despesas;
• Obras estruturais e manutenções;
• Regimento interno.

Quais são os direitos e deveres dos condôminos?

Os direitos dos condôminos são determinados pelo Código Civil. Resumimos o conteúdo e preparamos uma relação com todos os direitos dos condôminos:

• Usufruir da unidade a qual é dono ou é inquilino;
• Usufruir das áreas comuns do condomínio, como piscina ou salão de festas;
• O condômino pode participar das discussões da reunião de assembleia (se não estiver inadimplente);
• Votar em reuniões de assembleia (se não estiver inadimplente);
• Candidatar-se para atuar como síndico do condomínio (se não estiver inadimplente);
• Convocar uma assembleia ao conquistar a assinatura de 1/4 dos condôminos;
• Destituir o síndico do condomínio, caso este não esteja agradando a maioria dos moradores;
• Alugar a sua vaga na garagem para outro morador;
• Locar sua propriedade para terceiros, conforme a Lei do Inquilinato.

Assim como os direitos dos condôminos, os deveres também são determinados pelo Código Civil. Em resumo, são:

• Pagar as taxas condominiais de acordo com a fração ideal da sua unidade (ou conforme especificado na convenção);
• Contribuir com o fundo de reserva de acordo com a convenção;
• Não fazer construções irregulares que prejudiquem a segurança do condomínio e dos vizinhos;
• Não alterar a fachada da edificação;
• Não prejudicar o sossego dos vizinhos;
• Pagar juros, caso não pague a taxa mensal do condomínio;
• Pagar multas aplicadas que estejam de acordo com a lei e a convenção do condomínio;
• Respeitar as regras da convenção e regimento interno.

Conhecer a convenção do condomínio é essencial para conferir a existência de outros deveres dos condôminos.

Quem é considerado morador em um condomínio?

Morador é quem mora na unidade, seja ele dono do imóvel ou não. Esse termo é muito confundido com o termo “condômino”, o que pode gerar grandes equívocos.

A maioria das pessoas acha que condômino é aquele que mora no condomínio, sendo ele dono ou não do imóvel. Mas, na verdade, proprietário e condômino são sinônimos, ou seja, só é considerado condômino aquele que é dono do imóvel. O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imóvel, quanto deixá-lo na mão de um inquilino.

Inquilino e locatário também são sinônimos e se referem às pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imóvel que não é seu.

O locador é o proprietário ou condômino que não reside no próprio imóvel, sendo essa a única diferença entre os três termos. A partir do momento que o proprietário resigna o direito de residir no próprio apartamento, ele se torna locador.

Lei de Condomínio e barulho

As fontes de incômodo sonoro podem ser as mais diversas, o que exige jogo de cintura por parte do síndico e da administradora. Engane-se, inclusive, quem pensa que qualquer nível de barulho é permitido das 8h às 22h, o horário adotado pela maioria das edificações. Independentemente da hora do dia e do que consta no regimento ou convenção de condomínio, a verdade é que o bom senso deve prevalecer sempre.

Não existe uma única lei do silêncio oficial que tenha foco em condomínios. O assunto, na verdade, é abordado por leis mais gerais, que devem ser consideradas para mediar problemas e definir regras, tais como o Código Civil. Leis municipais e regulamentos instituídos pelos próprios condomínios também desempenham um papel importante nesse sentido.

O Código Civil, por exemplo, reforça que existe um limite de barulho mesmo no período do dia. De acordo com o artigo 1.336 do código, consta entre os deveres do condômino “(…) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Outra determinação que regulamenta o assunto é a Lei Federal número 3.668, que afirma que não é permitido perturbar o sossego ou o trabalho alheios.

Documentos importantes para o condômino

Os documentos de um condomínio, geralmente, são:

• Documentação pessoal dos condôminos e funcionários;
• Comprovantes de pagamento das contas de luz, água, tributos e taxas, serviços de manutenção, etc.;
• Regulamento interno;
• Atas de assembleia;
• Planta do condomínio;
• Orçamentos de serviços;
• Contratos de obras.

Mesmo que a conferência seja função do Conselho Consultivo, qualquer condômino pode e deve ter livre acesso à documentação, esteja em poder do síndico, da administradora ou do contador. O acesso também inclui os documentos referentes a despesas ainda não aprovadas em assembleia.

A verificação não equivale a uma prestação de contas individual. O síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-lo nos balancetes mensais, e em assembleia, principalmente na ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.

Normalmente, quando o condômino quer fazer uma verificação, marca-se dia e hora. Não convém permitir que o condômino leve os papéis para sua casa. Ele tem livre acesso, mas a responsabilidade pela guarda é do síndico.

Quais são os deveres do síndico de um condomínio?

O síndico, seja ele profissional ou morador, detém alguns direitos e deveres estabelecidos por lei. Portanto, é importante que os condôminos os respeitem e que o síndico exerça suas funções, limitando-se ao que pode ou não ser realizado.

• Representar ativa e passivamente o condomínio

Segundo o art. 1348 do Código Civil, compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, sendo esse, talvez, o seu principal dever. É dever do síndico defender o condomínio, pois sempre que os interesses e direitos dos condôminos estiverem em jogo, ele atua em sua defesa.

• Combater a inadimplência

Manter as contas em dia é um do deveres do síndico, mas para que isso aconteça é necessário que os condôminos estejam com as contribuições devidamente pagas. O síndico deve buscar reverter essa situação aplicando as medidas legais cabíveis, mas sempre buscando antes um entendimento pacífico. Combater a inadimplência é fundamental para que tudo esteja funcionando em perfeitas condições beneficiando a todos.

• Contratar prestadores de serviços para a manutenção do condomínio

Para manter tudo em ordem, o síndico precisa contar com os serviços de vários profissionais. Limpeza, manutenção elétrica, reparos e pintura são apenas alguns serviços contratados para que o condomínio ofereça aos seus moradores o que eles precisam. É de dever do síndico orçar e contratar esses serviços, buscando sempre o equilíbrio entre custo e benefício.

•  Zelar pela segurança e prevenir acidentes

É um dos deveres do síndico garantir que o condomínio esteja protegido de assaltos e arrombamentos. O síndico deve atuar na prevenção de acidentes diversos, adotando medidas, como por exemplo, a implantação de câmeras de segurança e interfone, extintores de incêndios, dentre outras.

• Manter as contas do condomínio em dia

Para os serviços de segurança e manutenção, bem como a contratação de prestadores de serviços, é necessário verba suficiente. Para isso, além da cobrança das contribuições e do combate à inadimplência, é fundamental que o síndico seja pontual com as contas a pagar. Essa pontualidade evita mais despesas com juros e garante que os moradores desfrutem desses serviços com tranquilidade.

• Organizar reuniões

É dever do síndico organizar reuniões de condomínio, sendo que deverá haver pelo menos uma assembleia ao ano. Nessas reuniões ele faz a mediação das discussões dos moradores e escuta suas reivindicações.

Como cobrar multa de condomínio?

Antes de a multa de condomínio chegar à unidade do condômino contraventor, é aconselhável encaminhar uma notificação. Mas não há necessidade de isso ser feito pessoalmente, pois o aviso pode ser entregue impresso, através de correspondência ou via mensagem. Se o condomínio conta com uma administradora, a notificação pode ser enviada pela empresa.

Essa notificação deve trazer detalhes sobre a infração e dados de como ela fere o regimento interno do condomínio. Após a entrega da notificação, é indicado que o síndico ofereça direito de defesa ao infrator.

Multa de condomínio pode ser um assunto polêmico e que causa estresse para o síndico. Porém, se forem aplicadas da forma correta, as multas não se transformam em bolas de neve. É preciso agir sempre de acordo com o Código Civil, o regulamento interno e a convenção do condomínio!

Todas as multas de condomínio devem ser embasadas em provas de que a infração foi realmente cometida. Se a denúncia for feita oralmente por um vizinho, isso não poderá ser considerado prova. Nessas situações, o síndico deve pedir que o morador incomodado relate a reclamação no livro de registros do condomínio.

Antes de agir, o síndico precisa conferir se a multa de condomínio é prevista na convenção ou regimento interno. Se não estiver, cabe ao síndico conferir se esse problema pode ser considerado uma perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores. O bom senso é fundamental na hora de dar advertências ou multar condôminos.

É recomendável sempre conversar com o morador antes de aplicar qualquer medida formal. É necessário explicar que o ato vai contra as normas do condomínio e avisar que ele poderá ser advertido ou multado se a situação se repetir.

Entretanto, nem sempre a conversa é o suficiente para resolver o problema. Então, o síndico deve consultar a convenção e regulamento interno do condomínio para conferir como proceder.

Pode haver comércio em condomínio residencial?

As unidades de edifícios estritamente residenciais não se prestam para que ali sejam instalados escritórios ou comércios para o exercício de qualquer atividade ou profissão, a fim de que se evitem perturbações ao sossego, saúde e salubridade dos moradores, e ainda para que não ocorra o desvio de finalidade da edificação.

Porém, a proibição da instalação de uma empresa ou comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial.

O ocupante de uma unidade pode receber, eventualmente, um cliente, por exemplo, se ele for um médico ou um advogado que receba pessoas esporadicamente, sem que isso desvie a finalidade da edificação.

Porém, fica condicionado a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas, não sobrecarregar o funcionamento do prédio. Ou seja, desde que a atividade profissional seja secundária à da moradia e não interfira na rotina condominial, esta deve ser tolerada.

Conclusão

Agora que você já conhece as regras e deveres de um condomínio, fica mais fácil exigir seus direitos ou saber as suas responsabilidades nesse ambiente.