Ao contrário do que muitos imaginam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. Ele é fundamental na gestão financeira condominial, pois dá suporte financeiros para futuros investimentos.
Sendo assim, é preciso que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Bem como também é importante entender como usá-lo de forma adequada.
Continue a leitura do texto para saber mais sobre o fundo de reserva do condomínio!
O que é o fundo de reserva do condomínio?
O fundo de reserva, como o próprio nome diz, é um estoque diferenciado do caixa do condomínio, feito para garantir que o condomínio consiga realizar investimentos porvir.
Ou seja, sua principal finalidade é dar suporte financeiro, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, como obras e manutenções ou pagamento de despesas.
Ele garante que o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.
O que a lei diz sobre o fundo de reserva do condomínio?
A Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, instituiu a cobrança do fundo de reserva. De acordo com a lei, é a convenção o documento que determina as normas acerca da quantia.
Isso significa que o Código Civil brasileiro não regula pormenores sobre o fundo de reserva. Portanto, a cobrança e a utilização dos valores devem ser realizados conforme as regras da legislação interna do condomínio.
Por meio da convenção do condomínio deve-se determinar:
- O valor da contribuição de acordo com a porcentagem da cota condominial (normalmente 5% a 10%);
- Se a cobrança será feita por prazo determinado ou indeterminado;
- Se o caixa pode cobrir despesas extraordinárias e/ou ordinárias;
- Como é calculado o rateio do valor.
Segundo Art. 1.353 do Código Civil a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito do estabelecimento máximo de arrecadação, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada).
Sendo assim, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado e retornando quando o fundo de reserva for utilizado e precisar ser recomposto.
É importante destacar que qualquer mudança no fundo de reserva deverá ser feita em reunião de condomínio. Para isso, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos.
Para que serve o fundo de reserva do condomínio?
Como mencionamos acima, a principal função do fundo de reserva do condomínio é dar suporte financeiro para futuros investimentos do mesmo, como obras e manutenções ou então o pagamento de despesas emergenciais.
Como o fundo de reserva deve ser usado?
O fundo de reserva pode ser usado para custear despesas que são emergenciais, indispensáveis ou que não foram abordadas pela previsão orçamentária anual, como por exemplo, a instalação de um novo sistema de segurança para o condomínio.
E, apesar de não ser o mais adequado, a quantia também pode ser utilizada para despesas ordinárias do condomínio caso o empreendimento entre em situação de emergência. Porém, isso só pode ser feito com o aval da assembleia geral e autorização da convenção do condomínio.
Em resumo, é preciso que os condôminos, em assembleia, aprovem as circunstâncias nas quais o fundo de reserva poderá ser utilizado. Somente em situações extremas, o síndico pode lançar mão dessa poupança, justificando posteriormente o seu uso.
Abaixo explicamos um pouco mais sobre cada um dos tipos de despesas. Confira!
Despesas extraordinárias
As despesas extraordinárias são aquelas resultantes de modificações ou investimentos no condomínio, como a pintura da fachada, a compra de equipamentos de segurança, a aquisição de móveis para as áreas comuns do prédio, a construção de piscinas ou quadras esportivas, entre outras ações que acabam valorizando o imóvel.
Despesas ordinárias
As despesas ordinárias são aquelas necessárias para a manutenção regular do condomínio. Ou seja, elas envolvem os gastos com a limpeza e a conservação das áreas comuns, manutenção de elevadores, portões e outros equipamentos, pagamento dos salários e benefícios dos funcionários, entre outras despesas.
Quem deve pagar o fundo de reserva do condomínio?
É obrigatório que todos os condôminos contribuam para o fundo de reserva. Ou seja, todos os proprietários de unidades condominiais devem colaborar para a arrecadação, cuja cobrança deve ser feita de acordo com o estipulado pela convenção e regimento interno.
Participação do inquilino
Segundo a Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, o pagamento das despesas ordinárias do condomínio é responsabilidade do locatário; já o pagamento das extraordinárias é responsabilidade do proprietário.
Isso significa que é o dono do imóvel quem deve arcar com o fundo de reserva, pois seu foco são as despesas extraordinárias. Contudo, a única exceção é quando esse valor é usado, emergencialmente, nas despesas ordinárias. Nesse caso, o inquilino deve repor ao fundo, na medida da cota.
É importante que o locatário fique sempre atento à discriminação da taxa condominial e identifique o valor referente ao fundo de reserva, já que essa quantia pode ser negociada com o proprietário.
Como calcular o fundo de reserva de condomínio?
Como já citamos ao longo do texto, a contribuição para o fundo de reserva é calculada com base em uma porcentagem do valor da taxa condominial. Normalmente, essa porcentagem fica entre 5% a 10% da cota condominial.
Para que fique mais fácil de entender, suponha um condomínio cuja taxa condominial tem valor de R$ 500. Assim, a contribuição para o fundo de reserva fica entre R$ 25 e R$ 50.
No entanto, é possível que o condomínio possua uma porcentagem ou cálculo diferente na arrecadação do fundo de reserva ou crie novas medidas para estimular o crescimento das arrecadações, desde que seja estipulado pela legislação interna.
Fundo de reserva de condomínio para uso específico
Também é importante destacarmos que o condomínio também pode criar fundos de reserva para uso específico. Essa medida tem o intuito de arrecadar dinheiro suficiente para a realização de alguma reforma planejada, como a instalação de um elevador novo.
Como, normalmente, os valores são altos, um caixa específico para isso ajuda o condomínio a organizar as finanças para alcançar o objetivo.
Ou seja, o caixa específico ajuda a realizar outras ações, como pintura e obras, sem comprometer outras operações de rotina.
Vale ressaltar que os fundos específicos só podem ser criados mediante votação, com quorum de ao menos dois terços dos condôminos.
Conclusão
Como vimos, o síndico deve decidir qual a melhor maneira de fazer o fundo de reserva do condomínio e apresentar a proposta para a assembleia.
Com um bom planejamento é possível garantir uma boa gestão de todo esse valor envolvido, a fim de valorizar o imóvel e não permitir que nada mais grave aconteça.
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