Má gestão, falta de transparência ou não agir conforme o interesse coletivo são alguns dos principais motivos que levam à destituição de síndico, pois nem sempre a sua gestão satisfaz todos os condôminos.
Esse ato corresponde a um direito legal dos moradores de condomínios. Contudo, ela deve ser aplicada de acordo com as regras estipuladas pelo Código Civil.
No texto de hoje falaremos um pouco mais sobre como funciona o processo de destituição de síndico. Continue a leitura!
O que é a destituição de síndico?
A destituição de síndico é o ato de retirar do cargo a pessoa por falta de transparência, por não prestar contas corretamente, por não seguir ou não fazer seguir as determinações da convenção ou do regulamento interno.
Destituição de síndico no Código Civil
Apesar de a destituição de síndico ser necessária, em alguns casos, a situação é complicada e exige alguns cuidados.
A votação da destituição deve ocorrer numa assembléia especialmente convocada para esse fim, mas como provavelmente o síndico se recusará a isso, a mesma pode ser convocada pela administradora do condomínio.
Sendo assim, de acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.349: “A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”
É preciso dizer o porquê da destituição, mas com o cuidado de não proceder falso testemunho, difamação ou calúnia. A melhor maneira é mostrar por prova testemunhal, prova documental ou fato notório.
Existem casos ainda em que é possível destituir o síndico de modo imotivado, ou seja, sem motivo aparente. Segundo a lei 4591, a chamada Lei dos Condomínios: “O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.”
Por qual motivo um síndico pode ser destituído?
Sabemos que é comum as desavenças entre condôminos e o síndico. No entanto, na maioria dos casos, não são razões suficientes para destituir o síndico. Por outro lado, má gestão é um termo amplo e subjetivo, que deve ser analisado com cautela.
Os motivos plausíveis para a destituição de síndico estão descritos no Art. 1349. Também é premissa para convocar a demissão do síndico o descumprimento dos deveres do síndico descritos no Art. 1348 do Código Civil, bem como o Art. 22 da Lei 4.591/64.
Abaixo listamos os principais motivos para que um síndico seja destituído. São eles:
- Não realizar a devida prestação de contas aos condôminos;
- Praticar irregularidades, como atos ilegais ou desfalque nas contas do condomínio. Nesse caso, é necessário apresentar provas de fraudes ou demais crimes;
- Não convocar assembleias dos condôminos;
- Não informar os condôminos sobre a existência de processos judiciais ou administrativos contra o condomínio;
- Descumprir as normas da convenção e regimento interno;
- Desobedecer às determinações tomadas em uma assembleia geral;
- Não contribuir para a conservação das áreas comuns do empreendimento.
Ou seja, de maneira geral o síndico poderá ser destituído se deixar de cumprir com suas responsabilidades perante o condomínio.
O que é preciso para destituir um síndico?
Para destituir um síndico é preciso seguir alguns passos. Acompanhe abaixo quais são eles.
Convocar assembleia
Se o síndico é eleito em assembleia, ele também deve ser destituído em assembleia. Sendo assim, a reunião precisa ser destinada exclusivamente para esse fim.
Além disso, ressalta-se também o quórum de aprovação: maioria absoluta dos membros, ou seja, metade mais um dos condôminos.
Contudo, algo um pouco óbvio a respeito da convocação da assembleia extraordinária é que, certamente, não será o síndico que a fará.
Nesse caso, de acordo com o Art. 1.355, as assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelos próprios condôminos. Para isso, é preciso arrecadar as assinaturas de 1/4 dos condôminos e reuni-las em um abaixo-assinado para destituir o síndico.
Uma vez que as assinaturas forem arrecadadas, os moradores devem criar um edital de convocação para destituição de síndico, o qual deve explicar de forma clara quais os motivos pelo qual o síndico está sendo cobrado.
Como a Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia poderá ser deliberada se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, nenhum morador deve ser excluído dessa reunião, até mesmo os que fazem parte da administração atual.
Essa convocação pode ser entregue via correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio. Também é importante colocar uma cópia em ambientes de bastante movimentação do condomínio, como elevadores ou hall de entrada.
Durante a reunião, os condôminos deverão apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico vigente tem o direito de apresentar a sua defesa e dar as suas explicações.
Por fim, os condôminos presentes na assembleia de destituição do síndico devem discutir sobre o tema e definir se darão continuidade na cassação do mandato do síndico. Se a resposta for positiva, é feita a votação. O quórum para destituição de síndico é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Apresentar provas
Uma vez que a assembleia for convocada, o responsável por conduzir a reunião deve adotar postura que garanta ao síndico o direito de se defender. Afinal, não há como destituir o síndico sem que ele se explique.
Além disso, é necessário apresentar as provas concretas que fundamentam o pedido, sem deixar subjetividade, para que o síndico saiba exatamente porque está sendo colocado nesta posição.
Os moradores ainda devem apresentar provas a respeito da conduta reprovável e tudo isso precisa ser registrado na ata.
Essa é uma maneira de evitar alegações futuras de que a causa não foi discutida para realização da votação e até mesmo evitar uma ação contra o condomínio.
Como provar irregularidades ou má gestão?
Não é tão difícil provar irregularidades ou má gestão por parte do síndico. Como o mesmo precisa prestar contas à coletividade, obrigatoriamente, uma vez por ano, caso suas contas não sejam aprovadas, ou não haja a prestação de contas anual, isso pode ser caracterizado como um indício de má gestão.
Existem empresas auditoras que também podem atestar quando o dinheiro do condomínio não está sendo usado corretamente.
Caso notem que o síndico não esteja cumprindo com suas obrigações, os condôminos podem fotografar as faltas para usar como provas. Exemplos disso são: manutenção incorreta ou relapsa como infiltrações e rachaduras sem cuidados e falta de recarga em extintores de incêndio vencidos.
Qual o quórum necessário para destituição do síndico?
Uma vez definido que será realizada a votação para a destituição do síndico, o quórum necessário para que isso realmente ocorra é de maioria absoluta dos presentes, sendo 50% mais um.
Todo esse evento deverá ser reproduzido na ata de destituição do síndico, conforme as estipulações da legislação interna condominial, e cópias desse documento deverão ser enviadas para todos os condômino.
Quem assume o cargo do síndico após a destituição?
Segundo consta no código civil, a assembleia de destituição do síndico deve ter unicamente esta finalidade. Porém, na prática muitos condomínios acabam elegendo um novo representante na mesma reunião.
Fato é que o ideal é que se convoque uma nova assembleia para a eleição do novo síndico.
Conclusão
A destituição de síndico é algo possível e permitido por lei. Contudo, para que tal ato seja aprovado, é fundamental que haja provas das irregularidades ou má gestão.
A fim de evitar que os ânimos se exaltem, todos os presentes precisam ouvir o que o responsável pela reunião tem a dizer e também entender os motivos que levaram o síndico a agir daquela maneira.
Se ainda assim, julgarem melhor a sua destituição, a mesma deverá ir para votação.
Essa é uma maneira de manter a ordem dentro de um condomínio.