Convenção de Condomínio em 2021: o quê é e para quê serve [modelo em PDF]

Você sabia que a convenção de condomínio é um dos documentos mais importantes de um edifício?

Sem ela, acaba se tornando impossível traçar normas mais adequadas à realidade de cada local, destinadas aos condôminos e também aos inquilinos.

Para que você conheça um pouco mais sobre a convenção de condomínio, acompanhe o post de hoje. Boa leitura!

O quê é Convenção de Condomínio?

A convenção de condomínio, também chamada de estatuto do condomínio, é o conjunto de normas do condomínio elaborado quando os moradores começam a ocupar o edifício e destinado aos condôminos e inquilinos.

Essa é uma das leis condominiais hierarquicamente inferior ao Código Civil (lei federal) e que não pode contrariar nenhuma disposição legal municipal, estadual ou federal.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) possui normas sobre a propriedade e sobre o condomínio. Alguns pontos abordados por ele são definição e registro do condomínio edilício, direitos e deveres dos condôminos, administração e extinção do condomínio, entre outros pontos.

Sempre que a convenção dispuser sobre esses assuntos, deverá estar em conformidade com o Código.

Para quê serve a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio serve para abordar alguns assuntos referentes às funções do síndico, administração do condomínio, diretoria e conselho de condomínio, sanções condominiais, orçamento e rateio, descrição do prédio, obras estruturais e manutenções, itens coletivos e áreas comuns e assembleias.

Entre os principais pontos abordados na convenção de condomínio estão:

Funções do síndico

• O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico, conforme estabelecido no Código Civil;
• Diz se há pagamento de salário ao síndico ou isenção de cotas condominiais.

Administração do condomínio

• A convenção determina o modelo de administração do condomínio deverá seguir;
• Se é permitido contratar uma administradora de condomínio;
• Estará descrita também a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.

Sanções condominiais

• Regras a respeito da cobrança de inadimplentes;
• Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;
• Regras válidas para o protesto de cotas vencidas;
• Prazos para entrar com cobranças judiciais;
• Detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.

Orçamento e rateio

• Como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio;
• Informa sobre o fundo de reserva e suas aplicações.

Diretoria e conselho do condomínio

• Determina quais as obrigações da diretoria e conselho do condomínio;
• Normalmente, é composta por um síndico, um subsíndico e os conselheiros fiscais.

Descrição dos prédios

• Estipula se o empreendimento será um condomínio edilício, condomínio comercial ou condomínio de casas;
• Discrimina as partes de propriedade exclusiva e as áreas comuns, com especificações dos diferentes espaços (como medição dos ambientes em relação ao terreno).

Obras estruturais e manutenções

• Informa sobre como deve ser feita a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio.

Itens coletivos e áreas comuns

• Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos.

Assembleias de condomínio

• Detalha os diferentes tipos de reuniões da assembleia;
• Informa as regras para o uso de procurações e convocação.

Como é feita a convenção de condomínio?

Antes de falarmos como é feita a convenção de condomínio, é importante deixar claro que ela poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, sem assembléia, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino, todos o assinarem. Ou ainda por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 das frações ideais.

Independentemente de qual seja a forma de instituição da convenção de condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se localizar o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A convenção de condomínio deverá conter:

• A discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
• O destino das diferentes partes;
• O modo de usar as coisas e serviços comuns;
• Os encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
• A maneira de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
• As atribuições do síndico, além das legais;
• A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
• O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
• O quorum para os diversos tipos de votações;
• A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
• A forma e o quorum para as alterações de convenção;
• A forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

O quê é a minuta de convenção de condomínio?

A minuta de convenção de condomínio é o comprovante em que consta toda a documentação do prédio, desde seu início, e é uma exigência da lei 4591/64.

Por força da lei das Incorporações Imobiliárias, o incorporador, por exemplo, é

obrigado a registrar junto ao Cartório de Registro de Imóveis a minuta da futura

convenção do condomínio antes de comercializar as unidades imobiliárias.

Ou seja, a minuta consiste numa proposta, ou ainda, idéia básica, inicial, de regramento para convívio futuro em condomínio. Contudo, por ser elaborada pelo incorporador, ela, evidentemente, nem sempre expressa a real vontade da massa condominial.

Onde deve ser registrada a convenção de condomínio?

Após ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, a convenção de condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra  terceiros.

Esse registro é importante para obrigar titulares, possuidores e detentores a respeitá-la. O síndico, sempre que possível, deve oferecer uma cópia da convenção aos novos moradores para que eles tenham ciência das regras às quais se submeterão.

Qual a diferença entre instituição de condomínio e convenção de condomínio?

O condomínio é uma propriedade privada onde cada um dos coproprietários possui direitos e deveres em relação a fração da qual tem poder, que são definidos na convenção de condomínio, que ocorre a partir da instituição.

Para que fique mais claro, falaremos agora sobre a diferença entre instituição e condomínio e convenção de condomínio.

A instituição de condomínio é um documento obrigatoriamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis e serve para instituir o condomínio. A partir desse registro, os órgãos legais tem conhecimento de que aquele conjunto residencial ou comercial é de fato um condomínio.

Ou seja, este documento formaliza o empreendimento perante os órgãos competentes. É quando o proprietário ou construtor do imóvel transforma-o em diversas unidades autônomas.

Já a convenção de condomínio é quando são tratadas e definidas todas as regras, direitos e deveres de cada condômino, sejam eles proprietários ou locatários, além da forma de pagamento das contribuições dos gastos com as despesas ordinárias e extraordinárias.

Qual a diferença entre regimento interno e convenção de condomínio?

É comum as pessoas confundirem os papéis da convenção de condomínio e do regimento interno.

O regimento interno reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e os relacionamentos entre moradores, como questões sobre vagas de estacionamento, uso da piscina, salão de festas e horário de silêncio, buscando diminuir atritos e desentendimentos.

Por sua vez, a convenção de condomínio traz informações relacionadas à administração de condomínios, determinando o valor das contribuições que os moradores devem pagar para despesas de manutenção e infraestrutura, definições sobre convocações de assembleia, o quórum mínimo para deliberação e as sanções que devem recair sobre os condôminos “infratores”.

É possível que o regimento interno esteja dentro da convenção, mas está em terceiro lugar na ordem de importância. Em primeiro lugar vem o Código Civil brasileiro seguido pela convenção do condomínio.

Quem pode assinar a convenção de condomínio?

De acordo com o código civil, Art. 1.333, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Como alterar a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio pode ser alterada sempre que se tornar desatualizada com a legislação brasileira. Frequentemente, vemos mudanças nas leis, inclusive no Código Civil, que é o guia da convenção.

Sendo assim, ao perceber que a convenção do condomínio está desatualizada, o síndico deve convocar uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir as disposições da lei  condominial. Lembrando que a alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.

Uma vez aprovada a alteração, a convenção deverá ser novamente registrada. Neste caso, a incumbência é do responsável legal pelo condomínio, que pode ser o síndico ou a administradora.

Quais são os requisitos de validade da convenção de condomínio?

Para instrumentalizar a convenção do condomínio, o Código Civil exige alguns requisitos, que são taxativos, podendo dispor além do previsto. São os artigos 1.332 e 1.334.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam. (…).

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

Dicas para fazer uma excelente convenção de condomínio

Na hora de elaborar uma excelente convenção de condomínio, o síndico ou a administradora de condomínio pode contar com o auxílio de um advogado ou um especialista do ramo condominial.

Isso é importante para garantir que todos os pontos necessários sejam observados, principalmente as leis às quais o documento deve obediência, como o quórum. Ela deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais (total de membros de um condomínio, que considera presentes e ausentes à assembleia).

Sabemos que a convenção de condomínio é o documento mais importante da coletividade, pois traz assuntos fundamentais para sua boa administração. No entanto, para elaborá-la da melhor maneira, é válido seguir alguns passos, como:

1. Ler atentamente os artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil, que trazem o conteúdo obrigatório da convenção condominial. Dentre os assuntos, estão discriminação e individualização das unidades, finalidade, administração, questões sobre assembleias condominiais, sanções, e regimento interno.
2. Marcar uma assembleia de condomínio para debater e compilar as ideias dos condôminos sobre alguns tópicos que constarão na convenção.
3. Apostar em uma linguagem acessível a todos, com texto claro, objetivo e com o mínimo de jargões jurídicos.
4. Dar atenção especial a tópicos que possam causar dúvida ou polêmica, como funções do síndico (inclusive pagamento ou não de salário), sanções condominiais, orçamento e divisão das despesas (modo de divisão, regras sobre fundos e aplicações etc.).
5. Descrever detalhadamente, todas as áreas do condomínio, o que auxilia futuros moradores.
6. Elaborar o regimento interno, que é o documento que estipula regras de caráter cotidiano que se relacionam a questões práticas do condomínio. É o caso de normas sobre uso de espaços comuns, vagas de garagem e outros temas.
7. Fazer a revisão do documento, inclusive com auxílio de terceiros, e submeter a convenção à aprovação em assembleia.

Com certeza, se você se atentar a todos esses passos, conseguirá elaborar uma excelente convenção de condomínio, sem deixar dúvidas a respeito de todos os pontos.

[Download de modelo de convenção de condomínio 2021 em PDF]

Todo condomínio deve ter sua convenção, que nada mais é do que o texto com as regras da vida em comum. Isto é determinado pelo Código Civil.

A Convenção não pode ir contra a legislação vigente, nem criar proibições que esta não prevê, ficando automaticamente inválidas as cláusulas que incorrem neste erro.

Muitas convenções de condomínio são omissas em pontos importantes. Pensando nisso, disponibilizamos um modelo bastante completo, que atende aos principais problemas da vida em condomínio.

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Conclusão

Como vimos, a convenção de condomínio é uma lei condominial importante para regular as relações entre os moradores (direitos e deveres) e entre estes e o edifício. Também constam nela: disposições sobre síndico, Conselho Fiscal, assembleia geral e outros pontos da administração.

Esse conjunto de normas do condomínio é elaborado quando os moradores começam a ocupar o edifício e é destinado aos condôminos e inquilinos. É uma das leis condominiais hierarquicamente inferior ao Código Civil e que não pode contrariar nenhuma disposição legal municipal, estadual ou federal.

Para que seja válida, a convenção deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra  terceiros.

É importante que o síndico, sempre que possível, ofereça uma cópia da convenção de condomínio aos novos moradores para que eles tenham ciência das regras às quais se submeterão.